En copropriété, le ravalement se décide collectivement : la façade est une partie commune, les travaux sont votés en assemblée générale et financés par l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Le processus — diagnostic, consultation des entreprises, vote, appels de fonds, chantier — s'étale en général sur un à deux ans, et sa réussite dépend autant de la qualité de la préparation que de celle de l'entreprise.
Cette page décrit le parcours de décision, les majorités applicables en règle générale, le financement et le déroulement d'un chantier en site occupé. Le contenu technique du ravalement d'immeuble est traité dans notre page prestation ravalement de copropriété et d'immeuble.
Qui décide quoi : syndic, conseil syndical, assemblée générale
Le syndic administre et exécute : il fait établir le diagnostic, consulte les entreprises, inscrit la question à l'ordre du jour, convoque l'assemblée, signe le marché voté et suit le chantier. Le conseil syndical contrôle et prépare : il participe au choix du maître d'œuvre, analyse les devis, émet un avis et sert de relais entre les copropriétaires et les intervenants. L'assemblée générale décide : principe des travaux, choix de l'entreprise et du maître d'œuvre éventuel, budget, modalités de financement.
Un copropriétaire seul ne peut ni engager un ravalement, ni modifier l'aspect de « sa » partie de façade. Il peut en revanche demander l'inscription de la question à l'ordre du jour.
Avant le vote : diagnostic et consultation des entreprises
Une assemblée ne peut voter utilement que sur des devis comparables. En amont, le syndic ou le maître d'œuvre fait établir un diagnostic de la façade (état du support, désordres, pathologies, éventuels éléments dangereux comme les balcons en béton éclaté), rédige un descriptif des travaux et consulte plusieurs entreprises sur cette base. Les devis doivent décrire les mêmes postes — voir que comprend un devis de ravalement — faute de quoi l'assemblée comparera des prix sans comparer des travaux.
La mise en concurrence est obligatoire au-delà d'un montant fixé par l'assemblée elle-même. Pour les immeubles importants, le recours à un architecte ou maître d'œuvre, lui aussi voté, sécurise le diagnostic, la consultation et le suivi.
Le vote : quelles majorités ?
En règle générale, les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble — ce qu'est un ravalement courant — relèvent de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Un ravalement imposé par la mairie (injonction au titre de l'obligation décennale, comme à Paris) relève également de cette majorité. Lorsque le ravalement s'accompagne de travaux d'amélioration — une isolation par l'extérieur, par exemple — la majorité requise est en principe celle de tous les copropriétaires (majorité absolue), avec un second vote possible à la majorité simple si le premier a recueilli au moins un tiers des voix.
Ces règles comportent des nuances selon la nature exacte des travaux et le règlement de copropriété : le syndic ou un conseil juridique les précise au cas par cas. Les résolutions doivent être rédigées précisément (entreprise retenue, montant, maître d'œuvre, financement, mandat au syndic) pour éviter toute contestation ultérieure.
| Nature des travaux | Majorité applicable en règle générale | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien, conservation, ravalement courant | Majorité des voix exprimées (présents et représentés) | Ravalement à l'identique, réparation de fissures, reprise des enduits |
| Travaux imposés par l'administration | Majorité des voix exprimées | Injonction de ravaler à Paris (obligation décennale) |
| Travaux d'amélioration | Majorité de tous les copropriétaires, second vote possible | Isolation thermique par l'extérieur, modification de l'aspect |
| Changement de destination ou atteinte aux parties privatives | Double majorité ou unanimité | Cas rares en ravalement |
Le financement : fonds travaux et appels de fonds
Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de dix lots doivent constituer un fonds de travaux alimenté chaque année (au minimum 5 % du budget prévisionnel), qui peut être affecté au ravalement par décision d'assemblée. Le solde est financé par des appels de fonds spécifiques, répartis entre copropriétaires au prorata des tantièmes de parties communes, et échelonnés selon l'avancement du chantier (acompte à la commande, situations intermédiaires, solde à la réception).
Des aides peuvent exister lorsque le ravalement intègre une isolation par l'extérieur (MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économies d'énergie), ainsi que des prêts collectifs. Un copropriétaire qui vend entre le vote et le paiement reste en principe redevable des appels de fonds exigibles avant la vente, sauf accord contraire dans l'acte.
Les délais : compter en trimestres
- Diagnostic et descriptif : un à trois mois.
- Consultation des entreprises et analyse des devis : deux à trois mois.
- Convocation de l'assemblée (au moins 21 jours avant) et vote.
- Délai de contestation des décisions : deux mois après notification du procès-verbal ; les travaux ne démarrent en général qu'après.
- Déclaration préalable et autorisation d'échafaudage : un à deux mois en parallèle.
- Chantier : de quatre semaines pour un petit immeuble à plusieurs mois pour un immeuble haussmannien — voir durée d'un ravalement.
De la première discussion en conseil syndical au démontage de l'échafaudage, douze à vingt-quatre mois sont courants. Dans les communes où le ravalement est obligatoire tous les dix ans, anticiper l'échéance évite l'injonction et l'exécution d'office.
Le chantier en site occupé
Un ravalement d'immeuble se déroule avec les occupants en place. La bonne pratique : information écrite avant le démarrage (dates, phases bruyantes, consignes de fermeture des fenêtres, accès aux balcons), affichage dans le hall, interlocuteur identifié pour les occupants, protection des parties communes et des accès, et réunions de chantier régulières avec le syndic ou le maître d'œuvre. Les balcons sont souvent inaccessibles pendant plusieurs semaines : les occupants doivent les libérer.
La réception se fait avec le syndic, le conseil syndical et le maître d'œuvre ; les réserves sont levées avant le solde. Le procès-verbal, les attestations d'assurance et les fiches techniques sont conservés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.
L'expertise FRANCE FACADE
FRANCE FACADE intervient sur des copropriétés à Paris et en proche banlieue et connaît le rythme des décisions collectives : descriptifs détaillés poste par poste utilisables en assemblée, attestations transmises avant le vote, planning adapté au site occupé et interlocuteur unique pour le syndic et le conseil syndical. La page syndic de copropriété détaille cet accompagnement.
Réalisations FRANCE FACADE associées
Quatre copropriétés ravalées en site occupé illustrent ce parcours : Paris 12e (piochage d'enduit ciment, préparation du support, finition), Paris 17e (décapage de peinture plastifiée), Argenteuil (peinture minérale microporeuse sur crépi tyrolien) et Nanterre (décapage et micromortier à la chaux, avec dépose et repose d'IPN sur prescriptions d'un bureau d'études).
Étude de cas — Paris 12e (75)
Ravalement de façade d'une copropriété à Paris 12e
Étude de cas — Paris 17e (75)
Ravalement de façade à Paris 17e : une copropriété rénovée par FRANCE FACADE
Étude de cas — Argenteuil (95)
Ravalement de façade d'une copropriété — Argenteuil
Étude de cas — Nanterre (92)
Ravalement de façade à Nanterre : les façades sur rue d'un immeuble rénovées par FRANCE FACADE
Questions fréquentes
Non. Une fois la décision votée et le délai de contestation écoulé, elle s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre ou étaient absents. Seule une contestation en justice dans les deux mois peut la remettre en cause.
L'assemblée générale, sur proposition du syndic ou du maître d'œuvre, dans le respect du PLU et de l'avis de l'ABF en secteur protégé. Voir notre page sur la couleur de façade et les règles d'urbanisme.
Oui, si l'assemblée le décide — par exemple la façade sur rue la plus dégradée. L'obligation décennale parisienne porte toutefois sur l'ensemble des façades, et l'échafaudage étant le poste fixe principal, le ravalement complet revient souvent moins cher au m².
Non : le ravalement est une charge de propriétaire, non récupérable sur le locataire. Celui-ci doit en revanche laisser l'accès à son balcon et à ses fenêtres pour les travaux.
Pour aller plus loin
Dans le Guide du ravalement
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