Comment calculer le prix d'un ravalement de façade ? La méthode poste par poste

Étape 1 — Mesurer la surface de façade, pas la surface habitable

C'est l'erreur la plus fréquente : une maison de 100 m² habitables n'a pas 100 m² de façade. La surface de façade se calcule en multipliant le périmètre du bâtiment par sa hauteur jusqu'à l'égout du toit, en ajoutant les pignons (triangles sous toiture) et, le cas échéant, les murs de dépendances attenantes. Pour une maison de 100 m² habitables sur deux niveaux, on obtient souvent 150 à 200 m² de façade ; pour 150 m² habitables, 200 à 280 m².

Les ouvertures (fenêtres, portes) sont généralement comptées « pleines pour vides » dans les devis : elles ne sont pas déduites, parce que le travail des tableaux, appuis et encadrements compense largement la surface non enduite. Nos articles pour une maison de 100 m² et de 150 m² détaillent ces conversions.

Étape 2 — Les postes fixes : échafaudage, protections, démarches

Certains coûts dépendent peu de la finition choisie. L'échafaudage se chiffre au m² de façade couverte et à la durée ; il représente fréquemment 15 à 25 % d'un ravalement de maison, davantage sur une façade sur rue nécessitant un passage piéton sécurisé ou une autorisation de voirie. Les protections (menuiseries, sols, végétaux), la base vie et l'évacuation des déchets s'ajoutent. Ces postes expliquent pourquoi le prix au m² baisse avec la surface : ils se diluent.

Étape 3 — Estimer la préparation et les réparations

C'est la variable qui fait passer un même ravalement du simple au double. Un support sain demande un nettoyage et une impression ; un support dégradé demande un décapage, des purges d'enduit, des réparations de fissures, parfois une reprise de béton ou de pierre. Chaque poste se chiffre à l'unité : au m² pour le décapage et les reprises d'enduit, au mètre linéaire pour les fissures et les joints, à la pièce pour les appuis et éléments de décor.

Étape 4 — Appliquer le prix au m² de la finition

Une fois le support connu, la finition se chiffre au m² sur la surface mesurée à l'étape 1. Les fourchettes ci-dessous sont celles constatées sur les chantiers d'Île-de-France en 2026, échafaudage compris, pour un support en état moyen ; elles reprennent celles de notre page tarifs.

Exemple chiffré : un pavillon de 180 m² de façade

Prenons un pavillon des années 1970 de 120 m² habitables, soit environ 180 m² de façade, dont l'enduit est faïencé avec quelques fissures fines. Le choix se porte sur un revêtement D3 avec traitement des fissures. En appliquant la fourchette 30 à 70 €/m² — plutôt dans la moitié haute en raison des fissures — on obtient un ordre de grandeur de 8 000 à 12 000 € TTC, échafaudage compris. Si le diagnostic révèle une ancienne peinture plastifiée à décaper, le même chantier passe à 11 000 à 16 000 €.

Ce calcul donne un ordre de grandeur pour cadrer un projet, pas un prix : seul le diagnostic sur place fixe l'état réel du support, et donc la part des réparations. Notre page sur le choix d'une entreprise explique pourquoi un devis sans visite n'engage à rien.

Ce qui peut faire baisser la facture

• La TVA à 10 % sur un logement de plus de deux ans (5,5 % pour une ITE répondant aux critères de performance), sur attestation simplifiée.
• Les aides à l'isolation par l'extérieur (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie) lorsque le ravalement est couplé à une ITE — les conditions évoluent chaque année, à vérifier au moment du projet.
• Le regroupement : ravaler toutes les façades en une fois dilue l'échafaudage et les frais fixes ; coupler le ravalement avec la reprise des dessous de toit ou des garde-corps évite un second échafaudage.
• Le bon moment : un ravalement réalisé avant que l'enduit ne se décolle coûte sensiblement moins cher qu'un ravalement après dix ans d'infiltrations — voir quand faut-il ravaler.